Introduction
Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas quel véhicule choisir entre le crowdfunding immobilier et les SCPI ? Ces deux solutions vous permettent de placer votre argent dans la pierre sans avoir à acheter ni à gérer un bien immobilier. Mais elles présentent aussi des différences importantes en termes de rendement, de risque, de liquidité, de fiscalité et de diversification. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce que sont le crowdfunding immobilier et les SCPI, comment elles fonctionnent, quels sont leurs avantages et leurs inconvénients, et comment les intégrer dans votre stratégie d’investissement immobilier. Ainsi, vous pourrez faire un choix éclairé en fonction de vos objectifs, de votre profil et de votre horizon de placement.
Comprendre le crowdfunding immobilier et les SCPI
Avant de comparer le crowdfunding immobilier et les SCPI, il est important de comprendre ce que sont ces deux solutions d’investissement et comment elles fonctionnent.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier?
Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers portés par des promoteurs ou des marchands de biens. En échange de leur apport financier, les investisseurs reçoivent des intérêts sur leur capital à la fin du projet, lorsque le bien immobilier est vendu ou loué. Le crowdfunding immobilier offre ainsi la possibilité de profiter de la rentabilité de l’immobilier sans avoir à acheter ni à gérer un bien .
Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)?
Une SCPI est un organisme de placement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier locatif composé de bureaux, de commerces, d’habitations ou de résidences spécialisées. Les particuliers qui souscrivent des parts de SCPI deviennent ainsi propriétaires d’une fraction de ce patrimoine et perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur investissement. Les SCPI permettent donc d’accéder à l’immobilier sans se soucier de la gestion locative ni des contraintes juridiques et fiscales
Comparatif des caractéristiques entre crowdfunding et SCPI
Pour choisir entre le crowdfunding immobilier et les SCPI, il faut comparer leurs caractéristiques sur plusieurs critères : l’investissement de départ, la rentabilité, le risque, la liquidité et la fiscalité. Voici un résumé des principales différences entre ces deux solutions d’investissement immobilier.
Investissement de départ et accessibilité
Le crowdfunding immobilier est plus accessible que les SCPI en termes d’investissement de départ. En effet, il est possible de participer à un projet de crowdfunding immobilier à partir de quelques centaines d’euros, selon les plateformes. A l’inverse, les SCPI demandent un investissement minimal plus élevé, généralement de plusieurs milliers d’euros, pour acquérir une ou plusieurs parts. Toutefois, les SCPI offrent la possibilité de recourir à un crédit immobilier pour financer son investissement, ce qui n’est pas le cas du crowdfunding immobilier.
Rentabilité et performance historique
Le crowdfunding immobilier affiche une rentabilité plus élevée que les SCPI, mais aussi plus variable. Au premier semestre 2021, le rendement moyen du crowdfunding immobilier s’est élevé à 9,2% brut par an, contre 4% net par an pour les SCPI. Toutefois, le crowdfunding immobilier présente une performance historique plus courte et plus hétérogène que les SCPI, qui existent depuis plus de 50 ans et qui ont fait preuve d’une grande stabilité dans le temps. De plus, la rentabilité du crowdfunding immobilier dépend du succès du projet immobilier financé, qui peut être soumis à des aléas ou des retards .
Risques et sécurité de l’investissement
Le crowdfunding immobilier présente un risque plus élevé que les SCPI, qui est proportionnel à sa rentabilité. En effet, le crowdfunding immobilier expose l’investisseur à un risque de perte en capital, en cas de défaillance du porteur de projet ou de non-réalisation du projet immobilier. Le crowdfunding immobilier n’offre pas non plus de garantie de remboursement ni de protection du capital investi. A l’inverse, les SCPI offrent une sécurité plus importante, grâce à la diversification du patrimoine immobilier détenu et à la mutualisation du risque locatif. Les SCPI bénéficient également d’un cadre réglementaire strict, sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) .
Liquidité et durée de l’engagement
Le crowdfunding immobilier est moins liquide que les SCPI, car il implique un engagement de durée plus long et irrévocable. En effet, le crowdfunding immobilier nécessite de bloquer son argent pendant la durée du projet immobilier, qui peut varier de 12 à 36 mois en général. Il n’est pas possible de sortir du projet ou de revendre ses parts avant son terme. A l’inverse, les SCPI offrent une liquidité plus élevée, car il est possible de vendre ses parts à tout moment, sous réserve de trouver un acquéreur. Toutefois, les SCPI sont conseillées pour un horizon de placement à long terme, de 8 à 10 ans minimum, pour amortir les frais d’entrée et de sortie .
La fiscalité associée
Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont soumis à des régimes fiscaux différents, qui peuvent avoir un impact sur la rentabilité nette de l’investissement. Le crowdfunding immobilier est imposé au titre des revenus de capitaux mobiliers (RCM), au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Les SCPI sont imposées au titre des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec la possibilité de déduire les charges et les intérêts d’emprunt. Les SCPI sont également soumises aux prélèvements sociaux de 17,2% et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros .
Stratégies d’investissement: Quel véhicule pour vos objectifs?
Le choix entre le crowdfunding immobilier et les SCPI dépend aussi de vos objectifs, de votre profil et de votre horizon de placement. Voici quelques éléments à prendre en compte pour orienter votre décision.
Investisseurs à court terme versus long terme
Le crowdfunding immobilier est adapté aux investisseurs qui cherchent à profiter d’une rentabilité élevée sur une courte durée, sans immobiliser leur capital pendant longtemps. Il faut toutefois accepter le risque de perte en capital et la faible liquidité de ce placement. Les SCPI sont plus indiquées pour les investisseurs qui visent à se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, avec des revenus réguliers et une sécurité plus importante. Il faut néanmoins disposer d’un capital plus important et supporter une fiscalité plus lourde .
Préférence pour la diversification ou la spécialisation
Le crowdfunding immobilier permet de diversifier son portefeuille en investissant dans différents projets immobiliers, selon ses préférences et ses opportunités. Il faut toutefois être vigilant à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et à répartir son capital sur plusieurs projets. Les SCPI offrent également une diversification, mais à un niveau supérieur, car elles permettent d’accéder à un large patrimoine immobilier, composé de différents types d’actifs (bureaux, commerces, résidences…), situés dans différentes zones géographiques (France, Europe, monde) .
Impact du niveau d’engagement et de la gestion active
Le crowdfunding immobilier demande un niveau d’engagement et de gestion active plus élevé que les SCPI. En effet, il faut sélectionner soi-même les projets qui correspondent à ses critères, suivre leur évolution, et réinvestir son capital à l’issue du projet. Les SCPI sont plus simples à gérer, car elles délèguent la gestion du patrimoine immobilier à une société de gestion, qui s’occupe de tout : acquisition, location, entretien, valorisation, distribution des revenus. Il suffit de choisir la ou les SCPI qui correspondent à ses objectifs et à son profil, et de percevoir les loyers trimestriellement.
Conclusion
Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux solutions d’investissement immobilier qui présentent des avantages et des inconvénients. Le crowdfunding immobilier offre une rentabilité plus élevée, mais aussi un risque plus élevé, une liquidité plus faible et une fiscalité plus simple. Les SCPI offrent une sécurité plus importante, une liquidité plus élevée et une diversification plus large, mais aussi un investissement de départ plus élevé, une rentabilité plus faible et une fiscalité plus complexe. Le choix entre ces deux solutions dépend donc de vos objectifs, de votre profil et de votre horizon de placement. Pour vous aider à faire le bon choix, vous pouvez consulter les plateformes de crowdfunding immobilier et les sociétés de gestion de SCPI, qui vous proposeront des projets adaptés à vos besoins. N’attendez plus, investissez dans l’immobilier dès aujourd’hui !